mit Rechtsanwalt Christian Ebert

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) von 2020 hat das WEG reformiert und unter anderem die Regelungen zur Kostenverteilung verändert. Besonders § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gewährt seither umfassendere Möglichkeiten, durch Mehrheitsbeschluss von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abzuweichen. Gilt dies auch, wenn es in der Gemeinschaftsordnung eine Umlagevereinbarung gibt, die nicht nach Miteigentumsanteilen umlegt?

Ausgangsfall:Eine Gemeinschaftsordnung von 2004 definierte, dass bestimmte Kosten (z. B. Fensterrahmen) allein vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen seien. Die WEG beschloss 2021 eine Sonderumlage zur Mängelbeseitigung – verteilt nach Miteigentumsanteilen, also entgegen der Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Teile der Mängel gab es seit Errichtung der Anlage. Eine Eigentümerin klagte vor dem Amtsgericht erfolglos gegen diesen Beschluss. Das LG gab der Klage statt. Dagegen ging die WEG in Revision, der BGH wies die Revision ab.

Ergebnis: Der Beschluss war unwirksam, die Kosten sind auch für anfängliche Mängel vom jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. Oder in den Worten des BGH: „Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Einzelne die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums tragen (z. B. Fenster), umfasst im Zweifel auch die Kosten zur Beseitigung anfänglicher Baumängel, BGH Urteil vom 23.05.2025, V ZR 36/24.“

Das aktuelle Urteil zeigt, dass eine Umlagevereinbarung, die unmittelbar bestimmte Eigentümer belastet, auch anfängliche Baumängelbeseitigung umfasst – und dass dies verbindlich ist. Damit wird klargestellt, dass diese Kosten bereits durch Vereinbarung geregelt sind und nicht noch einmal neu umgelegt werden dürfen – auch nicht per Mehrheitsbeschluss.

Empfehlung:Prüfen Sie vor Beschlüssen über Regelungen zur Kostenverteilung immer die Gemeinschaftsordnung, ob dort bereits klare Vereinbarungen zu Kostenübernahmen getroffen sind. Wird der Begriff Instandsetzung verwendet, umfasst dieser nach gefestigter Rechtsprechung des BGH auch die Behebung anfänglicher Mängel, BGH, V ZR 199/19. Sie sollten nur dort Beschlüsse fassen (lassen), wo keine klare Vereinbarung besteht oder sachlich gerechtfertigte Änderungen bestehen.
Eine sachlich gerechtfertigte Änderung wurde in folgender Konstellation bejaht. Eine Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Kosten der Tiefgarage einer WEG von den Eigentümern getragen werden, die Tiefgaragenstellplätze haben.

An der Tiefgarage entstanden Schäden deren Ursache vom Gebäude der WEG ausging. Wenn es um Kosten geht, die der Beseitigung von Schäden dienen, die vom übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren, ist es gerechtfertigt alle Eigentümer zu belasten, stellt dies keine ungerechtfertigte Benachteiligung der zuvor kostenbefreiten Wohnungseigentümer dar.