Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) eine wichtige Frage des Wohnraummietrechts entschieden.

Nach § 553 Abs. 1 BGB kann ein Mieter verlangen, dass der Vermieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung erlaubt, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein „berechtigtes Interesse“ an der Aufnahme eines Dritten entsteht.

Typische Beispiele sind:
- ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt,
- das Zusammenziehen mit einem Partner,
- finanzielle Entlastung durch Teilung der Wohnkosten.

Der Vermieter darf die Zustimmung allerdings verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung überbelegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen unzumutbar ist.

Der Fall vor dem BGH
Dem Urteil lag ein Fall aus Berlin zugrunde. Der Mieter hatte während eines Auslandsaufenthalts, Teile seiner Wohnung untervermietet. Dabei verlangte er von den Untermietern eine Nettokaltmiete von 962 Euro monatlich, obwohl er selbst lediglich 460 Euro Nettokaltmiete an seine Vermieterin zahlte. Die Vermieterin hielt dies für eine unzulässige Gewinnerzielung und verweigerte die Zustimmung.

Die Entscheidung des BGH
Der BGH bestätigt die Auffassung des Vermieters. Danach dient § 553 BGB dem Schutz des Mieters in veränderten Lebenssituationen und soll helfen, das bestehende Mietverhältnis aufrechtzuerhalten. Die Vorschrift soll jedoch nicht dazu dienen, dem Mieter eine zusätzliche Einnahmequelle oder ein Geschäftsmodell zu eröffnen. Ein berechtigtes Interesse kann zwar vorliegen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine eigenen Wohnkosten reduzieren oder decken möchte. Gehen die Einnahmen jedoch über die wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus und wird ein Überschuss erzielt, fehlt es nach Ansicht des BGH an dem erforderlichen berechtigten Interesse.

Wann darf der Vermieter künftig die Zustimmung verweigern?
Aus der Entscheidung ergeben sich klare Leitlinien:

Zustimmungspflicht besteht grundsätzlich bei vorübergehenden Auslandsaufenthalten, Aufnahme eines Lebenspartners, finanzieller Entlastung zur Deckung der Mietkosten, sonstigen nachvollziehbaren Veränderungen der Lebensverhältnisse.

Zustimmung kann verweigert werden bei geplanter Gewinnerzielung durch deutlich überhöhte Untermiete, gewerblich geprägter Weitervermietung, fehlendem berechtigten Interesse des Mieters, Überbelegung der Wohnung, Unzumutbarkeit für den Vermieter oder wichtigen Gründen in der Person des Unter-mieters.

Bedeutung für die Praxis
Das Urteil setzt insbesondere Modellen Grenzen, bei denen Mieter günstige Bestandsmietverträge nutzen, um Wohnraum zu deutlich höheren Preisen weiterzuvermieten. Der BGH stellt klar, dass die Untervermietung der Erhaltung des Mietverhältnisses dient, nicht aber der Erzielung eines Gewinnes.