Christian Ebert
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Ratgeber Recht : Schönheitsreparaturen – schon wieder?

Im Juli 2020 hat der Bundesgerichtshof zwei weitere Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen im Mietrecht getroffen. Seitdem hält sich hartnäckig das Gerücht, Mieter müssten in der Regel die Hälfte der Kosten von Renovierungsarbeiten bezahlen. Das ist so falsch.

In den beiden Entscheidungen des BGH hatten jeweils die Mieter ihre Wohnungen unrenoviert bezogen. In dem einen Fall verlangte der Mieter vom Vermieter nach 14 Jahren Mietdauer die Durchführung von Malerarbeiten. Als der Vermieter sich weigerte, holte der Mieter einen Kostenvoranschlag ein und verklagte den Vermieter auf Vorschuss.

In dem anderen Fall verlangte ein Mieter nach 23 Jahren Mietdauer vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Als dieser sich weigerte, verklagte der Mieter den Vermieter auf Vornahme solcher Arbeiten.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind Mietvertragsklauseln unwirksam, die einen Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn diesem vom Vermieter die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. In solchen Fällen gilt die nach dem Gesetz den Vermieter treffende Erhaltungspflicht der Mietwohnung.

Nachdem danach der Vermieter die Wohnung in einem solchen Zustand halten muss, wie sie sich zum Zeitpunkt der Vermietung befunden hat, hat der Mieter rechtlich aber keinen Anspruch auf eine Neurenovierung, sondern eben nur so, wie zu Mietbeginn. In der Praxis ist die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Anfangszustandes in der Regel weder praktikabel, noch technisch möglich. Man kann ja kaum einen Malerbetrieb auffordern die Wände so zu streichen, dass diese wie zu Mietbeginn fleckig sind. Wird aber in den oben genannten Konstellationen frisch renoviert, erhält der Mieter einen besseren Zustand als zu Mietbeginn!

Der Bundesgerichtshof löst diese knifflige Konstellation nach dem Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB. Hier sollten die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden. Zwar kann also der Mieter in derartigen Fällen vom Vermieter eine frische Renovierung verlangen, dann muss er sich aber in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Dies sind nach dem BGH, solange keine Besonderheiten vorliegen, die hälftigen Kosten. Verlangt der Mieter vom Vermieter einen Kostenvorschuss, ist dieser entsprechend zu kürzen.

Die beiden Entscheidungen des BGH aus dem Juli 2020 passen aber gar nicht zu dem in der Praxis viel öfter vorkommenden Fall, in dem ein Mieter, dem die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, diese unrenoviert dem Vermieter übergeben will und dieser auf die im Vertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen durch den Mieter besteht. Hier muss der Mieter, weil ihm die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde, weiterhin keine Renovierung durchführen oder sich an Renovierungskosten beteiligen. Eine hälftige Kostenbeteiligung an den Schönheitsreparaturen trifft den Mieter daher nur in den oben genannten Ausnahmefällen.