Rechtsanwalt Dr. iur. Josef Zeitler
Fachanwalt für Erbrecht, Testamentsvollstrecker (AGT)
Karl-Marx-Str. 7
95444 Bayreuth
Telefon: 09 21 / 15 13 79-7

Ratgeber Recht : Immobilien richtig erben und vererben

Bei Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken in einer Erbschaft ist einiges zu beachten.

Wem gehört eine Nachlassimmobilie?
Ohne ein Testament gehört die Immobilie den gesetzlichen Erben als Erbengemeinschaft.
Erben, die rechtzeitig die Erbschaft ausschlagen, verlieren diese Stellung rückwirkend auf den Todestag.

Vermächtnis oder Teilungsanordnung?
Wenn ein Testament vorliegt, dann gehört grundsätzlich ab Todestag den dort genannten Erben die Immobilie. Allerdings sollen oftmals nicht die Erben, sondern nur bestimmte Personen Immobilien erhalten. Diese bedachten Personen erhalten die Immobilie nicht automatisch, sondern müssen ihre Rechte einfordern. Das Testament muss dann ausgelegt werden, ob Vermächtnisse oder Teilungsanordnungen vorliegen. Dies entscheidet darüber, ob die benannten Personen die Immobilie sofort verlangen können oder erst mit der Erbauseinandersetzung, welche oftmals erst Jahre nach dem Tod erfolgt.

Benötige ich einen Erbschein?
Ein Erbschein ist dann nicht erforderlich, wenn die Erben in einem notariellen Testament namentlich exakt genannt sind. In vielen Fällen ist ein Erbschein trotz notariellem Testament erforderlich. Dies kann beispielsweise bei oftmals unklaren Ersatz- und Nacherbfolgen oder bei behaupteter Testierunfähigkeit der Fall sein.

Wie komme ich ins Grundbuch?
Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt auf Antrag. Diese Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod für Erben gebührenfrei. Soll eine bestimmte Person eine Immobilie erhalten, müssen alle Erben bei der Übertragung mitwirken. Wird diese Mitwirkung verweigert, muss ggf. innerhalb der Ver-
jährungsfristen Klage erhoben werden.

Erbengemeinschaft auflösen?
Fällt die Immobilie in eine Erbengemeinschaft, ohne dass sie einer bestimmten Person zugewiesen wurde, müssen alle Miterben einstimmig über die Immobilie entscheiden. Es kann beispielsweise die Immobilie von einem Miterben bei Auszahlung der anderen Miterben übernommen werden. Ferner kann die Immobilie verkauft werden und es kann die Immobilie auch gemeinschaftlich verwaltet werden. Die Verteilung der Erträge, Entschädigungen für Eigenleistungen der Miterben, Haftung und viele andere Aspekte der gemeinschaftlichen Verwaltung führen oftmals zu Streit. Jeder Miterbe hat das gesetzliche Recht, die Teilungsversteigerung alleine zu beantragen, auch gegen den Willen aller anderen Miterben.

Was ist mit dem Pflichtteil?
Immobilien werden bei der Berechnung eines Pflichtteils grundsätzlich mit dem Verkehrswert oder Ertragswert angesetzt. Ausnahmen gibt für betriebene Landwirtschaften, die vom Erben fortgeführt werden. Der Pflichtteil ist ein reiner Geldanspruch, der sich am gesamten Nachlass bemisst, also einschließlich des gesamten Bank- und Geldvermögens sowie sämtlicher Nachlassgegenstände. Die Erben müssen auf Verlangen Auskunft erteilen und Sachverständigengutachten beauf-tragen.

Streit vermeiden!
Da Immobilien im Nachlass oft zu Streit führen, sollte eine sorgfältige Testamentsgestaltung und Nachlassplanung vorgenommen werden. Sollen mehrere Personen dieselben Immobilien erben, dann sollte Testamentsvollstreckung angeordnet werden und es kann die Errichtung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft oder Stiftung überlegt werden.
Bei Ehegatten ist zu überlegen, ob der Längerlebende frei über die Immobilien verfügen darf. Es sollten ausreichend Geldmittel hinterlassen werden, um etwaige Pflichtteile bezahlen zu können.

Zum Schutz des Nachlassvermögens vor dem Zugriff der Erben oder deren Gläubiger kann Dauer-Testamentsvollstreckung angeordnet werden. Die Erben erhalten dann nur die Einnahmen gemäß den Anordnungen im Testament, das Vermögen bleibt jahrzehntelang geschützt.

Bestens beraten.
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