Rechtsanwalt Dr. iur. Josef Zeitler
Fachanwalt für Erbrecht,
Testamentsvollstrecker (AGT)
Karl-Marx-Str. 7
95444 Bayreuth
Telefon: 09 21 / 15 13 79-7

Ratgeber Recht : Haus und Grundstück in der Erbschaft – Tipps vom Fachanwalt

Bei Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken in einer Erbschaft ist einiges zu beachten.

Wem gehört eine Nachlassimmobilie?
Ohne ein Testament gehört die Immobilie den gesetzlichen Erben als Erbengemeinschaft. Erben, die rechtzeitig die Erbschaft ausschlagen, verlieren diese Stellung rückwirkend auf den Todestag.

Vermächtnis oder Teilungsanordnung?
Wenn ein Testament vorliegt, dann gehört grundsätzlich ab Todestag den dort genannten Erben die Immobilie. Allerdings sollen oftmals nicht die Erben, sondern nur bestimmte Personen genau bezeichnete Immobilien erhalten.

Diese bedachten Personen erhalten die Immobilie nicht automatisch, sondern müssen ihre Rechte einfordern. Das Testament muss dann ausgelegt werden, ob Vermächtnisse oder Teilungsanordnungen vorliegen. Dies entscheidet darüber, ob die bedachten Personen die Immobilie sofort verlangen können oder erst mit der Erbauseinandersetzung, welche oftmals erst Jahre nach dem Tod erfolgt, und ob ein wirtschaftlicher Ausgleich an die Miterben zu zahlen ist.

Benötige ich einen Erbschein?
Ein Erbschein ist nur dann nicht erforderlich, wenn die Erben in einem notariellen Testament namentlich exakt genannt sind. In vielen Fällen ist ein Erbschein trotz notariellem Testament erforderlich. Dies kann beispielsweise bei oftmals unklaren Ersatz- und Nacherbfolgen oder bei behaupteter Testierunfähigkeit der Fall sein.

Wie komme ich ins Grundbuch?
Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt auf Antrag. Diese Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod für die Erben gebührenfrei. Soll eine bestimmte Person eine Immobilie erhalten, müssen alle Erben bei der Übertragung mitwirken. Wird diese Mitwirkung verweigert, muss ggf. innerhalb der Verjährungsfristen Klage
erhoben werden.

Erbengemeinschaft auflösen?
Fällt die Immobilie in eine Erbengemeinschaft, ohne dass die Immobilie einer bestimmten Person zugewiesen wurde, dann müssen alle Miterben einstimmig über das weitere Schicksal der Immobilie entscheiden. Es kann beispielsweise die Immobilie von einem Miterben bei Auszahlung der anderen Miterben übernommen werden. Ferner kann die Immobilie verkauft werden und es kann die Immobilie auch gemeinschaftlich verwaltet werden. Die Verteilung der Erträge, Entschädigungen für Eigenleistungen der Miterben, Haftung und viele andere Aspekte der gemeinschaftlichen Verwaltung führen oftmals zu Streit. Jeder Miterbe hat das gesetzliche Recht, die Teilungsversteigerung alleine zu beantragen, auch gegen den Willen aller anderen Miterben.

Was ist mit dem Pflichtteil?
Immobilien werden bei der Berechnung eines Pflichtteils grundsätzlich mit dem Verkehrswert angesetzt.
Ausnahmen gibt es für betriebene Landwirtschaften, die vom Erben fortgeführt werden. Der Pflichtteil ist ein reiner Geldanspruch, der sich am gesamten Nachlass bemisst, also einschließlich des gesamten Bank- und Geldvermögens sowie sämtlicher Nachlassgegenstände. Die Erben müssen auf Verlangen Auskunft erteilen und Sachverständigengutachten vorlegen.

Streit vermeiden!
Da Immobilien im Nachlass oft zu Streit führen, sollte eine sorgfältige Testamentsgestaltung und Nachlassplanung erfolgen. Bei Ehegatten ist zu überlegen, ob der Längerlebende frei über die Immobilien verfügen kann. Es sollten ausreichende Geldmittel hinterlassen werden, um etwaige Pflichtteile bezahlen zu können. Ein gesetzliches Stundungsrecht der Erben gegenüber Pflichtteilsberechtigten schützt Haus und Hof.

Bestens beraten.

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