Dr. Claudia Erk
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Familienrecht, Mediatorin
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Ratgeber Recht: Änderungen bei Bewertung von Immobilien 2023 – Auswirkungen auf Erbschaft- und Schenkungssteuer

Immobilien zu vererben oder zu verschenken wird ab 2023 infolge der Neuregelung der steuerlichen Immobilienbewertung, im Bewertungsgesetz in den §§ 177-198 BewG geregelt, wesentlich teurer. Die höhere Bewertung kann dabei alle Immobilienarten betreffen: selbstgenutzte Wohnungen und Häuser, vermietete Objekte und auch Betriebsgrundstücke. Maßgeblich für die höhere Bewertung sind die geänderten Bewertungsfaktoren: die Verlängerung der Nutzungsdauer, Senkung der Liegenschaftszinssätze und die Einführung eines Regionalfaktors.

Im Gegensatz zur höheren Bewertung der Immobilien werden die Freibeträge nicht erhöht. Freibeträge sind nach § 16 ErbStG sowohl bei der Schenkung als auch im Erbfall gleich hoch und belaufen sich für Ehegatten auf 500.000 Euro, für Kinder und Stiefkinder auf 400.000 Euro je Elternteil und bei Enkelkindern auf 200.000 Euro bei Urenkelin, Eltern und Großeltern auf 100.000 Euro.

Der Vorteil bei einer Schenkung ist, dass die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre (neu) genutzt werden können. Stirbt der Schenker allerdings während dieser Zeit, können nicht noch einmal Erbschaftsteuerfreibeträge in gleicher Höhe in Ansatz gebracht werden. Diese werden vielmehr angerechnet. Durch Schenkung kann also die Erbschaftssteuer reduziert werden und je nach Höhe des Nachlasses oder bei frühzeitiger Übertragung ganz verhindert werden.

Die höhere Bewertung von Immobilien kann auch dazu führen, dass die nächste Progressionsstufe der Steuer erreicht, und/oder die Grenze für einen Erwerb überschritten wird. Es macht etwas aus, ob zum Beispiel 11, 15 oder 19 Prozent an Steuern bezahlt werden. Hier sollte man Steuersätze, die nach Steuerklasse unterschiedlich sind, beachten. Ein weiterer Nachteil der höheren Bewertung liegt in dem höheren Vorerwerb für künftige Schenkungen innerhalb der nächsten 10 Jahre. Für diejenigen, die Immobilien nicht mehr 2022 übertragen haben/konnten, erscheint angezeigt, über die richtige Gestaltung bei Immobilienübertragungen nachzudenken. Hier gibt es weiterhin Möglichkeiten der Steueroptimierung, wie sich an einigen Beispielen aufzeigen lässt. So wird häufig übersehen, dass beide Elternteile die Freibeträge von 400.000 Euro je Kind nutzen können, gerade wenn das Immobilienvermögen bei einem Elternteil liegt, können so gestalterische Mittel zu einer steuer lichen Verbesserung führen. Auch können die Steuerfreibeträge für Ehegatten von 500.000 Euro genutzt werden. Daneben kann der Ehegatte, dem eine von den Ehegatten selbst bewohnte Immobilie gehört, die Übertragung von einem Ehegatten auf den anderen steuerfrei vornehmen, ohne den Schenkungssteuerfreibetrag von 500.000 Euro ausnutzen zu müssen. Unter Ehegatten kann nämlich das Familienheim gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ganz oder teilweise, ohne dass Schenkungssteuer anfällt, verschenkt werden.

Im Rahmen der Zugewinngemeinschaft kann zudem Vermögen als Zugewinnausgleich steuerfrei auf den anderen Ehegatten übertragen werden, wobei dann der Zugewinn ordnungsgemäß ermittelt werden muss. Folge ist außerdem, dass für die Zukunft Gütertrennung vereinbart wird. Bei andauernder Ehe kann obendrein mehrfach zwischen Güterständen gewechselt werden, sogenannte Gütestandschaukel.

Der steuerrechtliche Wert einer zu verschenkenden Immobilie kann überdies durch Nießbrauchrecht zugunsten des Schenkers verringert werden. Wird ein solcher Nießbrauch an einer Immobilie eingeräumt, verringert sich so der nach dem Bewertungsgesetz errechnete Wert der Immobilie um den kapitalisierten Wert des Nießbrauchs. Hierfür gibt es wiederum Tabellen vom Bundesfinanzministerium.

Insgesamt sollte man bei vorzeitiger Übertragung und Überlassung von Immobilien aber immer auch die eigene Versorgung im Alter nicht außer Acht lassen und genau abwägen, ob und wann und wie man schenkt.