Klaus Liebig
vfm Versicherungs- & Finanzmanagement GmbH
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Ratgeber Finanzen: Nutzen Sie jetzt das günstige Zinsniveau

Mit einem sogenannten Forward-Darlehen können Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen für Ihren neuen oder auslaufenden Baukredit sichern.

„Des einen Leid ist des anderen Freud“ – mit diesem Spruch lässt sich die derzeitige Situation für Sparer und Hauseigentümer mit einer laufenden Immobilienfinanzierung gut beschreiben.

Während Anleger für Spareinlagen auf Tages- oder Festgelder so gut wie keine Sparzinsen erhalten (über vfm jedoch aktuell zumindest 0,32% auf Tagesgeld bis 80.000 EUR), kommen Eigentümer von Immobilien dagegen aktuell so günstig wie nie an eine Immobilienfinanzierung bzw. an eine Anschlussfinanzierung.

Der Grund für diese Entwicklung ist zum einen die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie die Tatsache, dass deutsche Staatsanleihen bei Investoren als sicherer Hafen gelten und ihre Verzinsung daher erheblich gesunken ist. Gerade langfristige Baufinanzierungszinsen orientieren sich an der Entwicklung der deutschen Staatsanleihen.

Besonders Eigenheimbesitzer, deren Zinsbindung ihrer Baufinanzierung in absehbarer Zeit ausläuft, profitieren von dieser Tatsache. Wer sich bereits frühzeitig Gedanken über eine nahende Anschlussfinanzierung macht und nicht bequem auf das Angebot seiner Hausbank vertraut, der kann mit einem Vergleich viel Geld sparen. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer momentanen Zinsbindung sichern und somit die zukünftige Zinsbelastung erheblich reduzieren.

Bei unveränderter Tilgungsrate lässt sich damit die Gesamtlaufzeit einer bestehenden Immobilienfinanzierung deutlich verkürzen. Ein einfaches Beispiel soll dies verdeutlichen:

Ursprüngliche Darlehensaufnahme 200.000 EUR zum 31.12. 2012 zu 4% Zinsen mit 2% Tilgung; monatliche Rate ca. 1.000 EUR. Die kalkulatorische Laufzeit beträgt demnach ca. 28 Jahre. Die Zinsbindung endet nach 10 Jahren; zu diesem Zeitpunkt beträgt die Restschuld ca. 151.000 EUR.

Neues Forward-Darlehen zum 31.12.2022 zum neuen Zinssatz von 0,90%. Bei einer unveränderten Rate erhöht sich die Tilgung auf 7% und die neue kalkulatorische Laufzeit beträgt nur noch ca. 13,5 Jahre.

Die Gesamtlaufzeit des Darlehens verkürzt sich also um fast 5 Jahre.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Das Prinzip Forward-Darlehen ist sehr einfach: Durch den Abschluss eines Forward Darlehens sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz für ein später benötigtes Darlehen. Das Darlehen wird also nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest vereinbarten Termin in der Zukunft. Bei einem bestehenden Darlehen geschieht dies zum Ende der Zinsbindung. Ihr bisheriges Darlehen bei Ihrer Bank wird also abgelöst. Bis zu diesem Datum zahlen Sie weiterhin Zinsen und Tilgung für das „alte“ Darlehen. Ab diesem Zeitpunkt wird dann das „neue“ Darlehen bedient.

Vorteil: Steigende Zinsen stellen für Sie kein Risiko mehr dar, denn mit dem Forward-Darlehen haben Sie sich ja bereits heute die Zinsen für morgen gesichert. Damit wissen Sie auch schon heute, wie hoch Ihre Zinsbelastung in Zukunft (idealerweise bis Darlehensablauf) sein wird.

Wussten Sie, dass Sie nach Ablauf der Zinsfestschreibung (spätestens jedoch nach 10 Jahren) in der Regel problemlos die Bank wechseln können? Anders als bei einer Neubau- oder Kauf-Finanzierung kümmern sich die Banken untereinander um die Abwicklung und die Übertragung der grundbuchlichen Besicherung. Sie sparen sich also den Weg zum Notar. Für die Übertragung der Grundschuld im Grundbuch fällt gegenüber einer Neueintragung auch nur ca. ein Drittel der Kosten an. Durch genaues Vergleichen der Angebote verschiedener Anbieter sind diese Wechselkosten schnell wieder hereingeholt.
Unsere tägliche Praxis zeigt, dass Zinsfestschreibungen über die üblichen 10 Jahre hinaus regelmäßig hochattraktiv sind. Viele Kreditinstitute bieten mittlerweile 20-jährige und sogar 30-jährige Zinsbindungen an. Dadurch kann die bestehende Immobilienfinanzierung idealerweise bis zur kompletten Rückführung des Darlehens zinstechnisch vollständig abgesichert werden. Mit unserer anbieterübergreifenden Vergleichsplattform sind wir Ihnen hier gerne behilflich.

So sind aktuell im Idealfall bei einer 15-jährigen Zinsbindung Konditionen ab ca. 0,90% und bei einer 20-jährigen Zinsbindung Konditionen ab ca. 1,10% möglich. (abhängig von der jeweiligen Fallkonstellation)

Auch für die Finanzierung Ihres Neubaus oder für den Kauf einer gebrauchten Immobilie bieten sich derzeit lange Zinsbindungen an und geben Ihnen eine langfristige Planungssicherheit. Wir erstellen Ihnen gerne ein individuell passendes Finanzierungskonzept – auch in Kombination mit öffentlichen Fördermitteln, wie z.B. einem KfW-Darlehen.

Fazit:
Mit einem Forward-Darlehen schaffen Sie sich Planungssicherheit. Sie können langfristig mit einer kalkulierbaren Darlehensrate planen. Durch die niedrigen Zinsen haben Sie die Möglichkeit, die freiwerdende Liquidität in eine höhere Tilgung zu investieren.

Gerne vergleichen wir für Sie die Angebote der unterschiedlichen Kreditinstitute und finden Ihre persönliche Finanzierungslösung.