Immobilienbesitz in Spanien – rechtliche und steuerliche Stolpersteine

BAYREUTH. Viele Deutsche träumen davon, im sonnigen Spanien ein Feriendomizil zu kaufen oder konnten sich diesen Traum sogar bereits erfüllen. Dabei gilt es aber, rechtliche und steuerliche Stolpersteine zu vermeiden, die sonst schnell unerwartet teuer werden können und den Traum zum Platzen bringen.

Beim Erwerb einer Immobilie in Spanien ist zu beachten, dass im Gegensatz zum deutschen Recht nicht erst der notarielle Vertrag, sondern der zeitlich vorher abgeschlossene privatschriftliche Vertrag verbindlich und deshalb von besonderer Bedeutung ist. Denn in Spanien ist es üblich, dass zunächst ein solcher Vertrag (ohne Notar) abgeschlossen wird, der schon eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises beinhaltet. Bevor dieser Vertrag unterschrieben wird, sollte er rechtlich umfassend geprüft werden. Anders als in Deutschland, ist das Grundbuch nur deklaratorisch, sodass eine Prüfung des Grundbuchinhalts allein nicht ausreicht. So sollte zum Beispiel unbedingt eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegen, es kommt immer wieder vor, dass Gebäude formal nicht wirksam errichtet wurden (z. B. weil ein Bebauungsplan nachträglich nichtig ist).

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Auch beim Verkauf einer Immobilie gibt es steuerlich einiges zu beachten: Mit Abschluss des notariellen Vertrages (der in etwa unserer deutschen Auflassung entspricht) wird dem „Nicht-Resident-Verkäufer“ als Vorauszahlung eine pauschale Quellensteuer von 3 % des Verkaufspreises abgezogen, die binnen 30 Tagen mit einer Steuererklärung zu bezahlen ist, hinzu kommt eine Zuwachssteuer bei der zuständigen Gemeinde. Die Steuererklärungen sind sorgfältig und fristgemäß beim Finanzamt abzugeben. Sollten sich diese im Nachhinein als zu niedrig oder verspätet darstellen, führt dies zu sehr hohen Nachzahlungen.

Wer bereits eine Immobilie in Spanien besitzt und diese beispielsweise seinen Kindern schenken oder vererben möchte, muss ebenfalls aufpassen. Beispielsweise ist in Spanien ausdrücklich eine Annahme der Erbschaft zu erklären (in Deutschland erbt man dagegen „automatisch“, wenn man nicht ausdrücklich die Ausschlagung erklärt). Oft entstehen auch Liquiditätsprobleme der Erben, weil man schnell die Erbschaftsteuern zu entrichten hat. Es bestehen zwar regional unterschiedlich hohe Freibeträge, diese sollten allerdings auch geprüft werden. Auch bei Immobilien im Betriebsvermögen (wenn also z. B. eine deutsche Firma eine Immobilie in Spanien besitzt, die von den Gesellschaftern privat genutzt wird) sind Fettnäpfchen zu vermeiden.
In jedem Falle ist eine qualifizierte Beratung zu empfehlen, die die Regelungen sowohl des deutschen als auch des spanischen Zivil-, Steuer- und Erbrechts beachtet.

Die rechtlichen Regelungen sind in beiden Ländern systematisch sehr unterschiedlich.

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